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[法律故事] 第三套房引發的糾紛

  大孟和小芳夫妻倆決定要買房,這天,中介小王向他們推薦瞭一套90平米左右的二手房。夫妻倆看後挺滿意,於是小王趁熱打鐵:“覺得合適的話,我幫你們約見業主吧。”大孟說:“隻要業主將報價的零頭去掉,我們馬上就買。”
  
  第二天,大孟夫妻倆和業主洪叔進行瞭拉鋸戰,洪叔始終不願意在價格上作任何讓步。雙方僵持不下之際,洪叔接到個電話,之後便得意地說:“今天行情又變瞭,你們嫌貴,可有人還願意加價買我的房子,恕不奉陪瞭!”說完,他拂袖而去。
  
  又過瞭幾天,小王忽然打電話給大孟,神秘兮兮地說:“告訴你一個好消息,我有一個好辦法幫你們低價吃進房子。”聽小王一通解釋,大孟才明白:洪叔其實是連著囤瞭1601、1602兩套房,眼下,隻要將兩套房之間的隔墻打通,就可以“二合一”為180多平米的大房子,但現在房價這麼高,洪叔很難同時將兩套房以高價出手。小王補充說:“建議你們買房一步到位,等孩子長大瞭也有婚房,如果你們願意同時吃下兩套,我保證幫你們以優惠價成交。”大孟找妻子小芳合計瞭一番:買一套180平米房子的契稅是3%,而買同等面積的兩套房子的契稅卻隻要1。5%,光契稅就可以省下3萬元。總價雖說高瞭些,但畢竟可以享受價格和稅費優惠,於是他們決定立即出手。
  
  很快,雙方簽訂瞭房地產買賣合同,大孟給洪叔10萬元定金,並將首付款存入二手房交易資金監管賬戶,隻待銀行放貸承諾函批下之後,他們就可以要求洪叔去辦理房產過戶手續瞭。
  
  眼看一切順利,小芳卻聽到一個不利的消息。這天,銀行工作人員告訴她:“國傢剛出臺瞭房產調控新政策,本地戶籍居民傢庭不能購買第三套住房。您先生之前已經買瞭一套房子,您這次最多隻能再買一套,不能同時買兩套。”
  
  小芳嚇瞭一跳:我們什麼時候買過房子啊?在她厲聲追問下,大孟隻得“招供”。原來,大孟私下以自己名義買過一處房產供父母居住,怕小芳有什麼誤會,一時沒有告訴她。小芳覺得委屈,這麼大事情,丈夫竟然背著自己自作主張。
  
  夫妻倆吵歸吵,但必須面對現實,那套“二合一”的房子是買不成瞭,但要收回10萬元定金,就必須解除合同。
  
  他們找到洪叔,說明情況,可洪叔表態明確:“合同白紙黑字,你違約瞭,10萬元就不能退你!”大孟著急地說:“我可不是故意違約呀,怎麼能平白無故損失10萬元?”洪叔比他們還著急:“你們損失?現在我房子都賣不出去瞭,還不是為瞭等你們啊!”
  
  雙方最終談不攏,大孟很發愁,中介小王提議說:“由於政策變化導致合同無法履行,這在法律上可歸入不可抗力,你可以去法院起訴洪叔,要求解除合同,歸還定金。”
  
  大孟隻得到一傢律師事務所咨詢,律師聽後勸道:“您的情況還不屬於不可抗力,但根據情勢變更原則,隻要作為合同基礎的客觀情況發生瞭無法預見的根本性變化,以致按原合同履行顯失公平的,您就可以申請法院變更或解除合同。此外,您所交的10萬元定金屬於違約定金,隻要法院撤銷瞭合同,判定您不違約,您補償瞭洪叔的相關費用和損失後,您就可以收回定金瞭。”聽瞭律師一番解說,大孟毅然決定去法院起訴洪叔,討回定金。
  
  律師點評:《第三套房引發的糾紛》講的故事,主要涉及的是關於可撤銷或可變更合同的有關法律方面的規定。當事人簽訂合同後,因無法預見的國傢政策變動等“情勢”出現,使訂約時的履約基礎和客觀情況發生瞭根本性的變動,履行合同將對一方當事人顯失公平或者不能實現合同目的,根據誠實信用基本原則及相關審判實踐,受影響一方當事人可請求法院適用“情勢變更”原則撤銷或變更合同。
  
  故事中大孟所購房屋出現的第三套房屋案例,明顯屬於“情勢變更”范疇,故可以通過主張撤銷或者變更合同,以最終達到“基本公平”的結果。

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